海外不動産に投資できるクラウドファンディング2選｜リートとも比較

こんにちは。サクフリ編集部です。

サクフリブログは、「IT×不動産」のWebマーケティング支援を得意とする「サクフリ株式会社」が運営しているオウンドメディアです。

「不動産のマッチングサイト」を運営している知見を活かし、不動産クラウドファンディング、ソーシャルレンディング、資産運用セミナーを始めとする、投資・資産運用に関する情報を発信しています。

学習者

海外不動産に投資できるクラウドファンディングを知りたいです。

今回は、上記のような悩みを解決します。

編集部

海外の不動産に投資するための方法の1つが、クラウドファンディングサービスの利用です。

現在、さまざまなクラウドファンディングサービスが提供されていますが、海外不動産や海外で不動産事業を行う企業を投資対象にした案件も増加してきています。

そこで今回は海外不動産に投資できるクラウドファンディングを紹介します。

※本コンテンツはプロモーション(PR)を含みます。また、詳しい最新情報に関しては必ず公式サイトをご確認ください。料金は特段の表示がない限りは全て税込表記です。

海外不動産に投資できるクラウドファンディング2選

まずは、海外不動産に投資できるクラウドファンディングを厳選して紹介します。

①TECROWD｜平均利回り10%以上の海外・新興国の不動産に投資できる

おすすめ度： 5.0

『TECROWD』は、TECRA株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

運営会社のTECRA株式会社はインベスコアグループに属する企業で、長年モンゴルにて金融業や不動産開発業を行ってきている大企業です。

イタリアの国際的格付機関であるMFR Rating Committeeから中央アジア企業としては非常に稀、モンゴル企業としては史上初である「A-High」という非常に高い格付けを取得しています。

そのため、経済成長が著しい中央アジア新興国の不動産に投資することが可能で、取り扱う不動産は、新興国の富裕層向け高級住宅や複合商業型オフィスビルが中心で、特にモンゴルやカザフスタンを中心とした中央アジアのエリアが多いです。

立地の問題で手が出しにくかった海外不動産投資ですが、TECROWDを利用することで、間接的に少額から海外不動産へ投資できます。

平均利回りは10.3％と驚異の高水準で、中には11.5%の利回りを出せています。

海外不動産は為替リスクも心配ですが、TECROWDでは本業を活かし、海外ファンドにおける物件取得費用、​運用費用、​分配金などの円建て化を実施することで​為替変動によるリスクを回避しています。

「優先劣後方式を採用」・「マスターリース契約で空室リスク対策あり」と想定し得るリスクを可能な限り排除することができる仕組みを整っているため、海外不動産に投資して高い利回りを狙いたい方は、ぜひチェックしてみてください。

TECROWDの基本情報

TECROWDの口コミ・評判

②クラウドバンク｜投資対象が幅広く業界トップクラスの実績

おすすめ度： 4.5

『クラウドバンク』は、日本クラウド証券株式会社が運営するソーシャルレンディングです。運営会社は、国の定める「第一種金融商品取引業者」として認定されており、財務局や証券取引等監視委員会からの厳しい審査をクリアした上で運営されているので安心できると言えます。

1口1万円からの少額で投資が可能で、余剰資金の乏しい方や、学生や主婦の方でも参加しやすい金額設定になっているため、投資に興味がありつつも初期投資の大きさがハードルになっていたという方も参加しやすいのが特徴です。

投資できるファンドは「不動産事業」・「太陽光発電」・「バイオマス」・「中小企業支援」と幅広く、分散等投資することがで、限りなくリスクを軽減できるので、安定したポートフォリオを組みたい方は、クラウドバンクを利用してみることをおすすめします。

利回りは平均5.87%と他社と比較しても高いですが、その一方で、投資家のリスクヘッジ対策もしっかりしており、サービス開始以来、元本回収率100%を維持しています。そのため、ローリスクミドルリターンの安定した投資を行いたい方におすすめできます。

また、最低1,000円から取引できる「純度 99.99%以上の金地金」にも投資でき、これは他社にはない取組みなので、株などの相場の下落局面に強く、経済環境の悪化や世界的な政情不安、紛争などの有事に備えたリスクヘッジ手段として活用したい方は、ぜひ登録してみてください。

クラウドバンクの基本情報

クラウドバンクの口コミ・評判

以上が海外不動産に投資できるクラウドファンディングです。

海外不動産に投資できるクラウドファンディングは少ないです。そのため、国内不動産にも投資してリスクを分散しておきたい、という方は下記の記事を参考にしてみてください。

海外不動産クラウドファンディングの失敗しない選び方

海外不動産クラウドファンディングを選ぶ際には、以下のポイントを考慮することが重要です。

リスクとリターンのバランスや信頼性を見極めることで、より安全かつ利益を期待できる投資ができるようになります。

①運営会社の信頼性

運営会社の過去のプロジェクトの成功率やパフォーマンスを確認しましょう。長期間にわたる信頼性の高い運営会社は、リスクが少なくなります。

投資対象の国や地域での規制や認可を受けているかを確認することが大切です。合法性や運営の透明性が確保されているかを見極めましょう。

②居住用不動産と商業用不動産か

居住用不動産と商業用不動産のどちらに投資するかを選びます。居住用は比較的安定した収益が期待できますが、商業用はリスクは高いものの、リターンも大きいことが一般的です。

投資対象の国や地域の経済状況や不動産市場の成長見込みを調べましょう。発展途上国の成長市場に投資するか、安定した先進国を選ぶかでリスクとリターンが異なります。

③リターンの仕組み

定期的な配当を受け取れる仕組みか、最終的な売却時にキャピタルゲインを狙うものかを確認します。自分の投資スタイルに合ったものを選びましょう。

利回りが高すぎる案件はリスクが高い可能性があるため、現実的な利回りのものを選ぶことが大切です。通常、5～10％程度の利回りが目安となります。

④リスクの大きさ

投資対象国の経済不安や市場変動のリスクを考慮します。特に為替リスクも含め、円高や円安が投資にどのように影響するかを検討する必要があります。

投資後、すぐに現金化できるかどうかも重要です。一般的に、不動産投資は流動性が低いため、資金を長期的に拘束される可能性があることを理解しておきましょう。

⑤税務上の問題点

海外不動産投資の場合、国内外の税務に詳しくなる必要があります。二重課税などを避けるためにも、投資対象国の税制や日本国内での申告義務などを事前に把握しておきましょう。

これらのポイントを踏まえて、自分の投資目的やリスク許容度に合ったクラウドファンディングを選びましょう。また、複数のクラウドファンディングを比較検討することも重要です。

⑥運用期間

不動産クラウドファンディングの運用期間は、一般的に3ヶ月～1年程度の短期と、2～3年の長期の2種類があります。比較的短期間のものが多いですが、中には10年という長期運用のファンドもあります。

3ヶ月～1年程度の短期運用は資金の拘束期間が短いため、投資リスクが低く、結果が出るのも早いというメリットがあります。

一方、2～3年の長期運用は長期にわたって分配金を受け取れるため利益が高くなりますが、経済や市場の変化の影響を受けやすいというデメリットもあります。

不動産クラウドファンディングでは、原則として運用期間中の中途解約や譲渡はできません。そのため、急な資金が必要になった場合でも、解約して現金化することはできません。

余裕資金を充てたり、短期ファンドを選んだり、あらかじめリスクに備える必要がある点は注意しておきましょう。

海外不動産投資ファンドの種類

海外不動産に投資できるファンドは、次の2種類です。

どちらも自分で不動産を買うよりはるかに低予算で投資できる、運用が楽で簡単、外国語は話せなくてもまったく問題ないといったメリットがあります。

なお、どちらの投資方法でも、不動産の所有権はありません。そのため「大家さんになりたい」という方には不向きですが、「簡単な方法で少額投資したい」という方にはおすすめです。

それぞれの特徴を確認していきましょう。

海外リート（投資信託）

海外リート（REIT）とは、投資対象が海外不動産の投資信託です。

REIT（リート）とは、投資家から集めたお金を不動産に投資し、賃貸収入や売却益を投資家に分配する不動産投資信託のことです。投資先は「オフィスビル」や「商業施設」「マンション」など多岐にわたります。日本のREITは「J-REIT」と呼ばれています。

REITの魅力は、高い利回りです。

2024年5月4日時点で、楽天ＵＳリート・トリプルエンジン（レアル）毎月分配型が55.13%、三菱ＵＦＪＡＭ ｅＭＡＸＩＳ豪州リートインデックスが48.71%、三菱ＵＦＪＡＭ オーストラリア・リート・オープン（毎月決算型）が48.56%などとなっています。

ちなみに、不動産クラウドファンディングとREIT（リート）は、投資の形やリスク・リターン、売買の自由度、配当金、投資先物件の選択など、さまざまな点で異なりますが、最も異なる点は、「途中解約ができるか」・「第三者への譲渡が可能か」という点ということだけは覚えておきましょう

海外不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、運営事業者がインターネット上で不特定多数の投資家から資金を集め、不動産を購入・運用し、家賃収入や売却益などの収益の一部を配当として投資家に分配する仕組みです。

海外不動産クラウドファンディングは、その海外不動産版と捉えてもらえれば大丈夫です。海外不動産クラウドファンディングを実施している会社の専用サイトで会員登録すると、プロジェクトに参加できます。

海外リート（投資信託）と同じく、投資家は「出資するだけ」で海外不動産投資ができます。自分で入居者を募集したり、不動産の修繕をしたりする必要はありません。

海外リート（投資信託）では、「どの国の不動産に投資するか」程度までしか選べませんが、海外不動産クラウドファンディングなら「どのホテルやマンションに投資するか」まで細かく選べるという違いがあります。

海外リートと海外不動産クラウドファンディングのどちらがおすすめ？

以上のように、海外リート（投資信託）と海外不動産クラウドファンディングには、それぞれメリット・デメリットがあります。

「結局どっちがおすすめなの？」と混乱してきた方も多いでしょう。

そこでここでは、海外リート（投資信託）がおすすめな人の特徴と、海外不動産クラウドファンディングがおすすめな人の特徴を紹介します。

海外リート（投資信託）がおすすめな人

海外リート（投資信託）は長期投資を前提としています。そのため日々の値動きに一喜一憂せず、じっくり取り組みたい方におすすめです。

また海外不動産クラウドファンディングよりずっと歴史が長いので、「多くの投資家に選ばれている方法がいい」「情報収集しやすい投資方法を選びたい」という方にも向いています。

ひとつのファンドで分散投資ができる点も、海外リートの魅力です。

海外不動産クラウドファンディングがおすすめな人

海外不動産クラウドファンディングは、やや短めの期間で取り組みたい方におすすめです。まだ新しい投資方法なので、情報が不足しており、リスクは海外リートより高めだといえます。

しかし高利回り案件が多いため、ある程度のリスクは許容して大きなリターンを狙っていきたいなら、チャレンジしてみるといいでしょう。

海外不動産クラウドファンディングに投資するメリット

続いて、海外不動産クラウドファンディングのメリットを紹介します。

①1口コミ1万円と少額で始めることができる

不動産投資型クラウドファンディングの一番のメリットと言えるのが、「少額で不動産投資ができる」点です。

不動産投資は本来非常にお金のかかるものであり、個人投資家の参入が難しい分野の1つです。数百万円はもちろんのこと、数千万円以上かかることも珍しくありません。

しかし、不動産クラウドファンディングなら、最低額1万円から投資できます。

②リスクを分散することができる

クラウドファンディングでは、複数のプロジェクトに分散して投資することが容易です。これにより、一つの物件や市場のパフォーマンスに依存せず、リスクを分散することができます。

海外の多様な不動産市場に投資できるため、国ごとの経済状況や不動産市場の動向に応じてポートフォリオを分散させる戦略が取れます。

③プロに管理を任せることができ投資家側の負担が少ない

不動産の購入や管理には、物件のメンテナンスや賃貸管理など多くの手間がかかりますが、クラウドファンディングを利用することで、これらの業務はプロフェッショナルに任せることができます。

投資家は実質的に投資先の選定と運用のみに集中でき、実際の物件管理から解放されます。

④初心者でも海外の魅力的な不動産に投資することができる

従来、海外不動産への直接投資には、法的手続きや税務処理、言語の壁などの多くの障壁がありました。

クラウドファンディングプラットフォームを利用することで、こうした複雑な手続きはプラットフォームが代行するため、個人投資家でも簡単に海外不動産市場にアクセスできます。

⑤為替リスクを活用できる

海外不動産クラウドファンディングでは、為替の変動も利益に寄与する可能性があります。

為替リスクは確かに存在しますが、投資した国の通貨が円安になれば、得られる収益が増加することもあります。

これにより、為替変動を活用してさらなる利益を期待できる場合があります。

⑥税制上の恩恵を受けることができる

国や地域によっては、不動産所得に関する税制上の優遇措置があることがあります。

投資先の国の税制により、節税対策として利用できる場合があるため、専門家に相談することで、投資の最適化が図れる可能性があります。

⑦グローバルな視点でのポートフォリオ拡大

海外不動産クラウドファンディングを活用することで、投資のポートフォリオをグローバルに拡大することができます。

国内の不動産市場だけでなく、成長中の海外市場にもアクセスできるため、経済成長が見込まれる新興国や、安定した市場を持つ先進国の物件に分散投資することで、収益性の向上を図ることができます。

これらのメリットを活かすことで、海外不動産クラウドファンディングは、従来の不動産投資よりも柔軟かつリスク分散が図れる投資手法として魅力的です。

ただし、各プロジェクトやプラットフォームの信頼性、リスクの理解が重要であるため、慎重に検討しながら投資を行うことが推奨されます。

海外不動産クラウドファンディングに投資するデメリット

一方で、デメリットは下記の通りです。

①為替リスクは避けられない

海外不動産への投資では、投資先の国の通貨が円に対して変動する可能性があり、これが投資リターンに影響を与えることがあります。

特に、日本円が投資先の通貨に対して強くなると、現地での収益が減少するリスクがあります。

為替ヘッジの手段が用意されていないクラウドファンディングの場合、このリスクを直接負うことになります。

②国際法・税制リスクがある

各国の不動産取引に関する法制度や税制は異なり、投資家にとって不慣れな法律や手続きが関与することがあります。

例えば、外国人による不動産所有に制限がある国や、税制が複雑な国では、予期しない税負担が発生する可能性があります。

また、税務申告の手続きが日本国内とは異なるため、専門家のサポートが必要になる場合があります。

③国内不動産よりも市場の不透明性が高い

海外不動産市場では、情報が入手しにくかったり、信頼できるデータが不足している場合があります。

特に、新興市場や政治・経済が不安定な国の不動産に投資する場合、市場の透明性が低く、投資リスクが高まる可能性があります。

市場の不透明性は、適切な判断を妨げることがあり、予期せぬ価格下落や市場崩壊のリスクに繋がることもあります。

④運用元の信用リスク

クラウドファンディングは、投資家と運用者の信頼関係に大きく依存しています。運用者が適切に物件を管理・運営しない場合、投資家にとって不利な状況が生じる可能性があります。

特に、海外の運用者や不動産管理業者の場合、言語や文化の違いから、コミュニケーションが難しくなることがあります。

さらに、運用者が倒産するリスクも存在し、その場合は投資資金を回収できない可能性があります。

⑤手数料や税金の負担

クラウドファンディングプラットフォームは、手数料を徴収することが一般的です。これには、初期の投資手数料や運用管理費、利益分配時の手数料が含まれます。

さらに、投資先の国での税金や日本国内での課税が発生することもあり、最終的なリターンが予想よりも低くなることがあります。

税制や手数料の理解不足は、思わぬ費用負担につながる可能性があります。

⑥情報格差と言語の壁

海外不動産投資では、現地の市場情報を正確に把握することが重要ですが、言語や情報源の違いから、情報を十分に得られないことがあります。

また、現地の法律や商習慣についての知識が不足している場合、不利な契約を結んでしまうリスクも高まります。

言語の壁は、契約書や報告書の理解を難しくし、コミュニケーションミスが発生することもあります。

⑦現地政治・経済の不安定性

海外投資は、投資先の国の政治的・経済的な状況に左右されるリスクがあります。

例えば、政権交代や規制の変更、経済危機、戦争やテロなどの要因が、不動産市場やプロジェクトに直接的な影響を及ぼす可能性があります。

こうしたリスクが顕在化すると、プロジェクトの遅延や停止、資産価値の急落などが発生することがあります。

まとめ：海外不動産クラウドファンディングでどんな案件があるのかをチェック

海外不動産投資ができるおすすめのファンドを紹介してきました。

海外リート（投資信託）でも海外不動産クラウドファンディングでも、少額投資が可能です。分散投資がしたい人は海外リート、特定の好きな不動産を選んで投資したい人は海外不動産クラウドファンディングを選ぶといいでしょう。

またファンド選びでは、運用コストの安さも重要です。ファンドを通じて少額海外不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

今回は以上です。最後まで読んでいただき、ありがとうございました。